盘点2020（2）：济南135宗地收入546亿！房企土储20强都有谁？

2020年的济南土地市场，呈现了上半年紧缩、下半年放量的特点，一年下来，剔除流拍及终止后的二次供应，包括先行区在内，一共形成了158宗、535.91万㎡的供应量；在成交方面，则是成交135宗、469.6万㎡，总成交金额546.46亿元。

对比2011年以来济南土地供求情况可以看出，从2016年以来济南土地供应呈现逐年下降趋势，今年的土地供求在近10年处于较低位。结合当前的楼市形势来看，这种供应的低位，将会作用于房地产市场，当前低迷的楼市形势未来将迎来改观。

上半年土地供应紧缩，下半年放量

2020年1-12月济南共供应了169宗土地，面积582.4万㎡，剔除雪山7宗、白马山3宗和孙村1宗重复供应土地，实际供应158宗土地，供地面积535.91万㎡。

从供地时间分布上来看，2020年的土地供应上半年紧缩、下半年放量，整体呈现前低后高的特点。上半年，济南供地受到了土地污染防治、考古前置等政策因素影响，供地量同比偏少，1月是零供应，4月和6月供应量都是个位数，其余3个月中最高供应量也不过48万㎡。整个上半年下来，共供应了92.2万㎡，仅占全年供应量的17.2%。

到了下半年，济南供地又进入补量阶段，从7月开始，每月供应数量都在16宗以上，供应面积全都超过60万㎡，在11月份更是达到了39宗、146万㎡的高度。12月份虽然供应量较少，但与上半年相比，也并不算低。通过集中供地，全年供应量基本实现与2019年的持平。

整个2020年，济南共供地158宗，占地面积535.91万㎡，计容建面1273.6万㎡。其中住宅及商住用地占了101宗，占地面积377.02万㎡，计容建面845.16万㎡，商业计容建面为428.43万㎡。

再来看看供地区域分布情况。包括先行区在内的济南8大区域中，历城区供地量最多，有61宗、218.1万㎡的土地供应量，占济南8区供应量的40.7%；高新区供应23宗、101.7万㎡，占比19.0%；天桥区排第三，供应占比为10.9%。其余5个区域供地量都在30万㎡左右。

历城土地成交量接近全城一半 济南全年土地出让吸金546亿

2020年，济南8大区域共成交土地135宗，成交面积469.6万㎡，成交金额546.46亿元。

因为成交与供应之间间隔一个月的周期，所以在成交上，2020年济南土地市场也是前低后高的走势，12月份是年度成交最高峰，成交了107万㎡的土地，成交金额137.21亿元。

在区域上，历城依然扮演挑大梁角色，成交量几乎占到了整个济南的一半：2020年，历城区共成交了57宗土地，成交面积220万㎡，占到8区域总和的46.8%。

其余区域中，高新区和天桥区都可圈可点。2020年，高新区供地区域除了高新东区外，高新核心区也有多宗土地出让，吸引了仁恒、龙湖等房企进驻，为高新区带来更高品质的产品。而天桥区的药山和北湖等区域也供应了不少土地，中海、万科、远洋等企业进驻，区域发展掀开新篇章。

另外，在2020年，先行区发展也进入新的阶段，除了绿地外，开始有其他房企通过拿地实现在区域的布局。

成交的土地中，住宅及商住用地占了88宗，占地面积340.49万㎡，成交建面736.73万㎡，而商业用地成交建面为349.78万㎡，商住土地比例大约0.47。

7宗终止、21宗流拍

2020年的济南土地市场，虽然有参与房企数量创出近几年新高的22家房企争抢一地块的盛况，但流拍率也是不低的：全年共有21宗土地流拍，其中10宗土地流拍后二次挂牌出让成交，其余11宗土地均未成交。

共有7宗土地终止出让，除大柿子园地块为考古原因终止出让外，其余大部分地块都是临近挂牌截止而终止出让。其中位于孙村春秀路东侧的地块二次挂牌后成功出让，其余地块均未再次推出。

也就是说，在2021年，这11宗流拍+6宗终止出让地块大概率还会推出。

2020济南土地市场哪些房企表现优异？

2020年的济南土地市场，虽然仅有中交、厦门建发等寥寥几家外来房企进入济南市场，但总体来说还是精彩纷呈的。

比如进入济南2年左右的远洋突然成了土地市场的大赢家——通过合作方式，先是在年中获取北湖地块，后又在年底频频出手拿地。因为是合作方式，可能实际操盘面积要比我们所看到的土储少些，但在大面上，远洋绝对是济南土地市场的一匹黑马。

除了黑马远洋，万科的表现也很亮眼。通过签约、合作、独立拿地等方式，万科在药山以及雪山两大区域分别储备土地6宗和9宗，同时还摘得了天桥标山片区的毛巾厂地块，总储备面积59万㎡，包含14宗住宅用地和2宗商业用地，计容建面超过130万㎡。

其余房企中，也有不少企业走出了在济南布局的关键步伐。比如，中海通过竞拍拿地，首进槐荫和天桥，在后大盘时代开始多区域布局；越秀首次在济南拍得土地，实现在济南的品牌落地；南益通过在长清拿地，结束了近几年在济南无盘可开发的局面；中交通过拿下南北康几个安置地块，实现进驻济南市场；中建率先在国际医学科学中心拿地，将扮演片区房地产开发先行者角色；新鸥鹏通过收购历城控股转让的股权债权，拿下今年8月成交的郭店5宗地，获得新项目……

2020年济南土地市场之最：

整个2020年，济南共有3宗地块进入竞配建安置房环节，所报出的安置房面积也都在1000-2000㎡之间。事实上，济南是有更多地块有望进入竞安置房环节的，但因为种种原因，地块要么没进入竞配建安置房环节，要么在该环节竞争者少，使得最终的拿地企业颇有点“捡漏”的感觉。

2020年全年，济南共有20宗土地为溢价成交，溢价率最高的是新城拿下的经十一路C-1地块，溢价率达到了58.7%，溢价率第二高住宅地块是银丰拿下的盛福片区地块，溢价率接近30%。共有2宗商业用地溢价成交，分别被华帅和国鲁拿下。

济南溢价成交地块一览

来源：克而瑞济南

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